Crédit immobilier : comment emprunter sans apport ?

En principe, pour emprunter dans le but de financer une acquisition immobilière, un apport personnel représentant 10 à 20 % du prix d’achat est nécessaire. Cependant, les taux bas ont changé les règles.

L’apport personnel

Le taux moyen d’apport est en chute depuis quelques années et atteint le niveau record de moins de 13 % sur l’ensemble des prêts immobiliers délivré en 2018, d’après les données de l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) sur le financement de l’habitat.

Il y a 10 ans, ce taux d’apport moyen représentait plus de 23 %, soit près d’un quart de la valeur du bien. Désormais, les taux d’apport assez bas suscitent l’interrogation des emprunteurs. En effet, est-il toujours nécessaire d’épargner et de présenter un premier apport important en vue d’un achat immobilier ?

Il faut savoir qu’en général la banque demande un apport minimum représentant 10 % de la valeur du bien, qui permet de couvrir les frais d’acquisition (notaire, taxes…). Par ailleurs, l’apport personnel rassure les banques, car il limite le montant du crédit et donc le facteur de risque. Enfin, ce taux d’apport minimal de 10 % représente une règle d’usage, à l’instar des 33 % de taux d’endettement maximum.

Le crédit à 110 %

Actuellement, le marché du crédit immobilier est particulièrement facile d’accès. La conjoncture actuelle des taux bas favorise l’accès à la propriété, en particulier pour les primo-accédants, c’est-à-dire les emprunteurs qui réalisent leur première acquisition.

Les banques évoluant dans un environnement fortement concurrentiel, font le maximum pour attirer et garder les emprunteurs jeunes ou modestes qui représentent des clients sur le long terme. Ainsi, 60 % des financements de primo-accédants au premier semestre 2019 étaient supérieurs à 100 %. Autrement dit, le montant emprunté dépasse la valeur du bien, afin de couvrir une partie des frais d’acquisition. Auparavant réservés aux emprunteurs présentant les meilleurs dossiers, ces crédits à 110 % sont le plus souvent accompagnés par un allongement de la durée de remboursement. D’ailleurs, jamais les durées de remboursement n’ont été aussi longues et atteignent 229 mois en moyenne.

Il est donc désormais possible d’emprunter sans apport, à condition bien sûr que l’emprunteur reste solvable. Avec les prix de l’immobilier orientés à la hausse, le risque de revente à perte est limité ce qui rassure les établissements prêteurs. Toutefois, la qualité du dossier présenté par l’emprunteur permet de négocier plus ou moins bien son crédit immobilier. En présentant un apport même minime, il sera possible de négocier le taux d’intérêt à la baisse. Par ailleurs, le fait de disposer d’une épargne est préférable car la banque pourra apprécier les qualités de gestion de l’emprunteur et sa capacité à mettre de l’argent de côté. L’utilisation de cette épargne en tant qu’apport pourra ensuite faire l’objet d’une négociation.

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