Avec des taux de crédit immobilier historiquement bas, les taux maximums autorisés sont également très faibles et certains dossiers se retrouvent infinançables.
Le taux d’usure
Tous les trimestres, la Banque de France fixe les taux maximum que les établissements de crédit sont autorisés à appliquer. À la base, ce système permet d’éviter que les emprunteurs se retrouvent dans une situation à risques. La méthode consiste à prendre les taux effectifs appliqués au cours du trimestre précédent et majoré d’un tiers la moyenne de ses taux. Aussi, le taux maximum autorisé s’opère sur le taux annuel effectif global (ou TAEG) qui comprend le taux nominal et tous les frais annexes comme les taxes et commissions (frais de dossier, frais d’intermédiaire, coûts d’assurance et de garantie).
Toutefois, dans un contexte de taux bas, les taux d’usure sont également très faibles. Ainsi, on relève début octobre un taux maximum autorisé de 2,83% pour les crédits immobiliers à taux fixe d’une durée de moins de 10 ans, 2,85% pour des prêts de 10 à 20 ans et 3,08% pour 20 ans et plus. De ce fait, cette protection devient peu pratique pour certains dossiers particuliers comme les seniors avec un désagrément de santé ou les prêts avec des montants ou durées très faible.
Des dossiers exclus
Dans le contexte actuel, le même plafond est appliqué sur un crédit qu’il soit de 21, 25 ou 30 ans. Certains professionnels du crédit demandent donc une modification de la règle du calcul du taux d’usure afin de l’accommoder à la situation actuelle.
En effet, sur les emprunts de courte durée par exemple, le TAEG s’accroît car les frais fixes sont amortis sur une courte durée. Pour un emprunt à 1,50% sur 10 ans avec une assurance à 0,45%, le taux effectif global va bondir à 3,10%, ce qui est supérieur au taux d’usure. Même problème pour les emprunteurs avec une profession à risque ou des problèmes de santé, car l’assurance sera plus élevée et risque d’amener le taux effectif global à un niveau supérieur au taux d’usure. Pour éviter ce problème et permettre de financer ces dossiers, la solution serait éventuellement de rajouter une valeur absolue aux taux moyens observés, plutôt qu’une valeur relative d’un tiers.
